Geen vast contract en een huis kopen?
Geplaatst op: 05-06-2023, 13:51:24
Wie huis wil kopen, heeft vrijwel altijd een hypotheek nodig om dat te bekostigen, zeker als je aan het begin van je wooncarrière staat. Een lening krijgen voor de aankoop van een eigen woning is voor de één echter minder ingewikkeld dan voor de ander.
Om te beginnen mag de hypotheeklening niet hoger zijn dan de woningwaarde. Er is een uitzondering als je energiebesparende maatregelen neemt: dan mag de hypotheek maximaal 106 procent van de woningwaarde bedragen. Alle extra kosten, zoals overdrachtsbelasting, taxatiekosten, een eventuele verbouwing en de rekening van de notaris, moet je uit eigen zak betalen.
Daarnaast kijkt de bank voor het bepalen van de maximale hypotheek naar je inkomen. Heb je een vast contract, dan wordt je inkomen als stabiel beoordeeld. Maar ons land telt ook miljoenen flexwerkers. 3,9 miljoen in 2022 om precies te zijn: 1,2 miljoen zzp’ers en 2,7 miljoen mensen met een tijdelijk arbeidscontract of een wisselend aantal arbeidsuren per week.
Behoor jij tot deze groep, dan denk je misschien dat het lastig is om een hypotheek te krijgen. Geldverstrekkers willen er immers zekerheid hebben dat jij de lening gaat terugbetalen en die kun je moeilijk geven als je inkomsten nogal schommelen of als je geen baanzekerheid hebt.
Toch zijn er ook voor werkenden zonder vast arbeidscontract diverse mogelijkheden om de bank ervan te overtuigen dat je voldoende financiële draagkracht hebt om een lening af te sluiten. Business Insider behandelt de belangrijkste mogelijkheden.
Tijdelijk arbeidscontract? Intentieverklaring van de werkgever voor hypotheek
Heb je een contract voor bepaalde tijd, dan kun je je werkgever vragen om een intentieverklaring. Hierin geeft je baas aan dat hij van plan is om je na afloop van deze periode in vaste dienst te nemen.
Zo’n intentieverklaring heeft geen juridische status: je kunt er geen rechten aan ontlenen. Dat maakt het voor werkgevers makkelijker om zo’n document te ondertekenen, maar of dit banken de benodigde zekerheid biedt, valt te bezien. “De vraag is altijd wat zo’n intentie waard is”, zegt Hans André de la Porte, woordvoerder van de Vereniging Eigen Huis (VEH).
Heb je een jaarcontract dat aan het eind van de looptijd wordt omgezet in een vast contract, dan adviseert De la Porte om met een hypotheekaanvraag te wachten tot het zover is. Dat maakt je positie sterker.
Krijg je geen intentieverklaring of vast contract, dan kijkt de geldverstrekker naar je gemiddelde bruto jaarinkomen over de afgelopen drie jaar. Het inkomen van het laatste jaar geldt hierbij als maximum.
… of arbeidsmarktscan
Heb je geen vaste aanstelling en ook nog geen inkomensverleden van drie jaar, dan is er nog een andere optie: een Arbeidsmarktscan. Hierbij wordt op basis van onder andere je leeftijd, opleidingsniveau, werkervaring, de regio waar je woont en ontwikkelingen in de branche waarin je werkt een indicatie gegeven van je kansen op de arbeidsmarkt voor de komende vijf jaar.
Voorwaarde is wel dat je van de afgelopen 14 maanden minimaal 12 maanden in loondienst hebt gewerkt. Dit mag bij verschillende werkgevers zijn. Zit je nog in je proeftijd of heb je een nulurencontract, dan vis je helaas achter het net.
Uitzendkracht: perspectiefverklaring
Werk je voor een uitzendbureau, dan geldt hetzelfde criterium als bij een tijdelijk- of nulurencontract: je gemiddelde inkomen over de afgelopen drie jaar.
Het nadeel hiervan is dat uitsluitend wordt gekeken naar het verleden, terwijl een geldverstrekker natuurlijk vooral wil weten of jij ook in de toekomst de hypotheeklasten kan betalen. Hiervoor is een oplossing gevonden die vergelijkbaar is met de Arbeidsmarktscan: de Perspectiefverklaring.
In dit document geeft het uitzendbureau aan dat de kans groot is dat je in de toekomst werk zal hebben en dus een stabiel inkomen zal hebben om de woonlasten te betalen. Je moet minimaal een jaar voor dezelfde uitzendorganisatie hebben gewerkt om zo’n verklaring te mogen aanvragen.
Er hebben zich inmiddels 34 uitzendorganisaties bij dit initiatief aangesloten. Op www.perspectiefverklaring.nl kun jij nagaan welke dat zijn. 22 geldverstrekkers accepteren zo’n verklaring. Ook de perspectiefverklaring vind jij op deze website.
“De intentieverklaring wordt steeds meer erkend door geldverstrekkers en heeft zich bewezen”, zegt André de la Porte.
Zzp’er? Inkomen afgelopen drie jaar
Ben je zzp\'er of ondernemer, dan kijken geldverstrekkers voor het bepalen van de maximale hypotheek naar je gemiddelde inkomen (lees: winst uit onderneming vóór belastingen) over de laatste drie kalenderjaren. Ook hierbij geldt het inkomen in het laatste jaar als maximum. Was 2022 een mager jaar, dan heb je dus pech.
Soms hanteren geldverstrekkers nog aanvullende voorwaarden of beperkingen. Je kunt dan bijvoorbeeld maximaal 90 procent van de woningwaarde lenen (in plaats van 100 procent) of je inkomen telt voor een lager percentage mee.
Ben je pas een of twee jaar eigen baas, dan wordt het moeilijker om een woning te financieren, erkent André de la Porte. “Maar heb je eigen vermogen opgebouwd, waardoor je geen volledige hypotheek nodig hebt, dan is je kans op succes groter.”
Het is niet alleen voor de bank van belang dat jij de hypotheek de komende dertig jaar kan betalen, maar ook voor jouzelf. Heb je een eigen bedrijf, zorg er dan voor dat je voldoende bent ingedekt voor tegenslagen.
Denk bijvoorbeeld aan een arbeidsongeschiktheidsverzekering (of deelname aan een Broodfonds) en een buffer om een tijdelijke inkomensterugval te kunnen opvangen. Ook een overlijdensrisicoverzekering is eigenlijk een must, maar die is doorgaans verplicht als je een hypotheek afsluit.
Naast inkomen telt ook je perspectief op de arbeidsmarkt
Hierboven zijn we vooral ingegaan op je inkomen. Maar geldverstrekkers letten op veel meer zaken, legt de woordvoerder van de Vereniging Eigen Huis uit. \"Ze kijken naar het totaalplaatje. Wat zijn de vooruitzichten voor de langere termijn? In welke branche werk je? Zit je aan het begin, in het midden of het einde van je carrière? En hoeveel eigen vermogen heb je opgebouwd?”
Werk je met kortlopende contracten, dan is het een pluspunt als de periodes waarin je hebt gewerkt mooi op elkaar aansluiten. Maar het kan ook gebeuren dat er soms maanden bij zitten waarin je geen inkomen hebt. Daarom zal een bank ook kijken of je voldoende buffers hebt opgebouwd om zo’n periode te overbruggen. “Het Nibud adviseert een buffer aan te leggen van twee tot drie keer de vaste maandlasten.”
Ook je pensioenopbouw is van belang bij het vaststellen van de maximale hypotheek. “De bank wil graag weten hoeveel je hebt opgebouwd, naast de AOW. Is dat te weinig, dan werkt dat in je nadeel.”
Dat is niet zo vreemd, vindt André de la Porte. “Een hypotheek is een langetermijnverplichting. Het is niet alleen belangrijk of je de lasten de eerste vijf jaar kan betalen, maar ook daarna. Niemand zit erop te wachten als je je huis moet verkopen omdat je de hypotheeklasten niet meer kunt betalen.”
Ook huizenkopers hebben daar geen baat bij, benadrukt hij. “De hoogte van de hypotheek moet verantwoord zijn. Kijk daarom niet alleen wat je maximaal kán lenen, maar ook wat je maximaal wíl lenen. En houd ook rekening met een terugval aan inkomsten, bijvoorbeeld als je minder wil werken in verband met de komst van een kind.”
Duurhuurhypotheek
Er zijn ook potentiële huizenbezitters die vanwege hun inkomen niet in aanmerking komen voor een hypotheek, terwijl ze wel in een dure huurwoning wonen. Zij zitten dus klem. Maar voor hen draait er sinds 2022 een pilot: de duurhypotheek. Dit is een maatwerkhypotheek.
Hiervoor gelden wel strenge voorwaarden. Zo moet je al minimaal drie jaar een hoge huur betalen, hier minstens een derde van je netto-inkomen aan kwijt zijn, en moet je de huur elke maand keurig op tijd hebben betaald. Met een huurachterstand diskwalificeer je je dus. Maar voldoe je aan de eisen, dan kan dit een mooie oplossing zijn.
Bron: bijdrage van 4 juni 2023 van Jasperien van Weerdt op www.businessinsider.nl